4月23日晚，央视国际《新闻调查》——《中央公寓的秘密》揭开了上海“中央公寓”房价的内幕，今天（24日）一天，这个话题在各大网站及人们的谈论中成为热点。

    “尝一脔而知一鼎之 味”上海“中央公寓”这只麻雀，反映了目前房价高居不下的种种原因。由此，我们不妨对照着来看看我们昆明的房地产。

　　在2006年，有关统计部门公布的四个房价涨幅最大的地区，云南名列第一。

　　先从土地成本来看，根据最新的2007年3月14日，昆明市土地交易中心发布的国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让六宗国有土地使用权。以这一次的土地价格最低起拍价每亩280万计算，开发商土地成本为：280万元÷（71.966亩÷15=47977平方米）=5836元/平方米。按照该宗规划设计要求最高容积率限定为3.5计算，楼面地价为：5836元÷3.5=1667元/平方米。因此，可以计算出楼盘成本价=1667元（楼面地价）。

　　请注意，这里这个计算的土地价格是最新的昆明土地价格，也就是说以前的比这还要低。用2004年的一个例子，主城区新闻路陆家营一宗面积仅有5亩起价为400余万的地块，截止挂牌时间时报价已经涨到507万元。因报价竞买激烈，由挂牌报价转入现场竞价，最终经过13轮的激烈竞价，以800余万元高出底价一倍多的"身价"成交。 爆出昆明楼市的一大新闻。 800除以5，当时的土地价也就在160万元左右。

    还有，上面计算所用的容积率是3.5。2006年1月，昆明市正式发布的城市规划标准规定，二环以内新建住宅容积率不能超过3.5，二环以外不得超过3。但实际上，二环内不超过这个上限的楼盘极少。楼盘“金碧阳光”，不仅强行改变原来规划的"城市绿地"用途，规划公示上标明的容积率更是高达4.2。另一位于昆明市中心步行街旁的楼盘，其规划容积率至少在6至7之间。

　　然而，依据国家统计局提供的各地区住房施工面积、竣工面积以及销售面积统计数据，就可以计算出不同地区的加权销售率，并按照该项指标从大到小的顺序得出国内房价上涨预期地区排名。目前的数据显示，今年排在前5位的地区依次是云南、海南、内蒙古、河北、浙江。云南、浙江杭州同时也是最近几年住房销售面积增长率领先竣工面积增长率幅度最大的两个地区，可以看出昆明房价在2007年上涨比例将排在国内其他城市前列。

    2004年昆明市商品房平均售价2014元／平方米，同比增长5.5％，2005年昆明商品房平均销售价格2612元／平方米，同比上涨598元，2006年昆明市商品房平均售价2975元／平方米，同比增长363元；据专家预测：2007年昆明市商品房平均售价将达3500元／平方米左右，同比增长500元左右！

　　真的如某些房地产商说的，房价上涨是因为土地和建筑成本上涨吗？

　　再看建筑成本，以目前昆明的普通住宅建安成本，以2007每平米大概也就在1500元，其中土建一块由于竞争激烈，昆明房地产公司向建筑公司，降价、垫资、拖欠手法层出不穷。而装潢装饰一块，像电视报道上海的“中央公寓”所说，材料招标采购上玩弄手法，开发商自己提高材料报价，加大工程成本，而把这一部分的资金转移到个人或小集团腰包里面，这些钱，使小股东利益受到损害，最后转嫁到终极购房者身上。这种手法不会是上海房地产行业的“独门武功”

　　其实，如果有相关部门认真地对房地厂商的开发成本进行审计，是完全能看出这些名堂的。然而，就像这个电视报道，就连小股东也看不到这些真实材料，这些房地产的成本就始终成谜了。

　　成本成谜，价格是怎么来的自然谁也不会知道，在“公开、公平、公正”这些现代社会理念普及的今天，房地产的经营运作始终缺乏透明度和第三方的监督，而且就这么多年过去了，这种情况一直存在，说是怪事谁也不会相信，里面的利益之所在呀！

    电视报道里还说到购房的情况，开发公司内部人士以低价购房囤积，炒房获利已经是常见手法了。这和银行等部门违规操作有关，也是为了获利。这且不谈。倒是电视报道揭开了所谓“温州炒房团”的面纱一角，有很多温州人只不过是有人借用了他们的身份证进行炒房。这里面问题就多了，最典型的就是洗黑钱。

    风之末端不是房地产业内人士，只是看了电视后发点牢骚。但是，房地产业内不是有句话吗——“上海打喷嚏，全国吃药”，这一次央视的曝光，不仅仅是上海房地产存在的问题，我们昆明又如何？在下抛砖引玉，请相关人士也来说说，好吗？

编辑：老庸