买还是不买？现在买还是以后买？今日下午3点-4点，本报理财学校会客厅将举办主题为“把脉昆明房价、助你理性购房”的在线交流，聘请来自房地产业一线的4位专家，与广大市民及网友实时交流。会客厅将采用全程网络直播方式，欢迎市民致电本报热线5353000或登录彩龙社区提出你的疑问。会客厅举行前夕，本报记者分别对4位专家作了专访，他们对昆明未来的房市都持乐观态度。

　　张洪：云南财经大学城市管理与资源环境学院教授、房地产与土地政策研究中心主任，兼任国土资源部、省、市政府和建设部门委托的多项土地、房产专题研究项目负责人，昆明市房地产价格指数研究课题组组长。

　　物业税或成调控重点

　　在悬挂着昆明“一湖四片”硕大地图的办公室里，张洪教授对房市侃侃而谈。几十年对昆明房地产的持续关注和研究，使他刚牵起话头，就顿显“指点江山”的霸气。

　　“涨幅会逐渐变小，稳定发展应该是长期状态，出现回落可能性不大。”对于近期房价会出现回落的说法，张洪开门见山地提出了自己的观点——昆明房价增幅仅相当与全国平均水平的一半左右，与真实、合理的市场需求互相适应。基于城市化进程和昆明独特的气候与区位，外省和省内各州市人口蜂拥入昆购房，成就了此番房市的持续火爆。

　　对于今后的调控政策，他认为，物业税的征收可能是下步调控的方向之一。“既可增加多套住房乃至炒房人的持有成本，又可改变地方政府经营城市的思路。”他说，政策转向住房保障和征收物业税，不仅可完成中、低收入者的住房保障，还可使城市管理者从“卖地”的参与者角色中解脱出来，更关注城市的规划，从根本上使房地产市场走上良性发展的轨道。

　　陆韬：昆明风之铃市场咨询机构房地产投资研究部经理，高级职业经理人，MBA，商业经济师，多年从事房地产市场咨询，对房地产投资环境、产品定位、市场细分、房地产消费行为等研究领域有较深认识，公司推出的昆明市房地产价格指数一直成为业内指导市场开发的一手数据和“风向标”。

　　1人买房 3家支持

　　“每个买房人背后至少有3个家庭在支撑。”就目前住房需求的强劲表现，陆韬发表了自己的见解。逐渐形成的“421”家族结构，为买房需求奠定了坚实后盾。伴随着经济发展水平的提高，住房需求难免加剧，房价相应上升完全是情理之中的事情。

　　陆韬认为，从房屋单价及涨幅看，昆明的炒房现象都不明显。收入的持续增加，使买房一族有能力集中资金购房；而为提升生活品质，很多市民开始二次购房，加之昆明良好的气候和区位优势带来的强大经济辐射力，激起了外来人口强烈的购买欲，无形中促使房价升高。

　　通过各种传媒，市民都可看到不少房地产统计数据，来源也各有不同：统计部门、房产交易中心、市场调查公司、广告公司，琳琅满目的数据让人感到困惑。陆韬认为，误差存在情有可原：统计部门基于市场整体规划和管理的需要，将二手房、新房和商铺等统计在内。市场调查公司只统计新房，希望对市场上的房产交易状况做最真实的反映，以对产业开发做出决策参考，开发商才能根据综合数据制定合理的价格和定位。

　　周洪波：昆明中林房地产开发有限公司副总经理周洪波、房地产估价师。锦苑花园、爱地花园、佳湖花园、佳湖新城、中林建材城，这些耳熟能详的项目后面，是掀起城市向南、“佳湖”效应的中林地产，他说：“随着物价上涨，人们不安于把钱放在银行里，房地产成为一个很好的投资‘出路’。”

　　4000元/m2不是瓶颈

　　周洪波认为，在CPI不断上升的背景下，人们不甘心把钱存在银行里，而希望获得更大升值空间，因此对房地产的需求量增加，造成明显的供需不匹配。开发商明显感受到近年来人们购买力的增强，很多人把房产作为一种长线投资渠道，投资型资金进入对房价的拉动非常迅速。

　　他回忆说，昆明房价在3000元/平方米关口徘徊了2年时间，今年突破3000元后涨势迅猛，甚至在4000元/平方米关口都没有形成瓶颈，上升空间还很大。随着城市化进程加快，这种需求还在增加。他举了一组数据，早在几年前，外地人在昆购房比例仅为20%-30%，今年已增加到70%——昆明房价低于省外很多城市，一些省外商人赚钱后都选择在昆明置业，占据外地人购房总量的50%；昆明作为云南的经济中心，本省州市居民在有条件后也想进入昆明，这部分人占总量的20%，“昆明楼市现在是有价有市。”

　　彭志华： 优势时代广告公司总经理、个碧石建筑师和地产顾问机构负责人，著名景观建筑师、资深地产顾问。拥有15年地产专业资历，1993年进入房地产推广领域，彭志华领导的优势时代和个碧石已完全融入了房地产的每一个发展阶段，在品牌整合、销售代理、景观设计和前期研发等各个领域成为行业翘楚。

　　二环路板块标示房价

　　谈到房价问题，彭志华分析了昆明今年房地产市场变化趋势和原因。他认为，昆明房价在上半年大幅度拉升，原因之一是去年被隐藏的价格显现出来。“昆明房价去年并不低，但世纪城、彼岸、新亚洲体育城等几个规模在数十万甚至上百万平方米的大盘集中销售，均价都在3000元内，对拉低昆明平均房价做出了贡献。今年，这些项目基本销售完毕，平均房价攀升也就不奇怪了。”

　　他分析，昆明房价上涨和地价成正比，随着审批手续日益制度化和标准化，土地价值将重新定位。“从供求关系分析，昆明楼盘呈现供不应求的状况，房价走势符合市场规律。”从板块价值看，二环外远郊大盘的战火转移到二环路板块，目前开发规模较大的广福路和昆洛路住宅区，生活圈的便利和成熟还需要一定时期，上下班交通成本和时间成本都比较高，因此今年消费者的注意力将逐渐回归市区，尤其是刚刚完成改造的二环路沿线。二环路板块值得关注的楼盘有盛高大城、明日城市等，二环楼盘的房价水平将是观察今年本土楼盘价格走势的典型样本。

　　对于地产投资，他反对投机性短期炒作，并认为投资商业物业价值更高。“上半年金融市场的火爆对房地产有促进作用，不想把鸡蛋放在一个篮子里的投资者，会把股市里赚到的钱向楼市分流，让资产固化。如果下半年股市继续调整，这种趋势会更明显。”

都市时报

编辑：乔维