张洪

陆韬

周洪波

彭志华

　　房价“发热”、互动“高烧”。昨日下午3点，第三期都市时报·彩龙中国网理财学校会客厅准时启动，市民与网友对房市的热切关注与“发热”的房价相映成趣，他们结合自身情况提出了不少颇具针对性、甚至有些刁钻的问题。而4位房产专家也旁征博引，用令人信服的论据逐一解开购房者心中的困惑。

　　“昆明房价有无不合理上涨”、“都说房价要回落，预计会在什么时间”、“房贷没有还完，闲钱该用于提前还贷，还是另作投资”、“经适房为何千呼万唤难出来”……市民提出的问题围绕房价依次展开，开门见山，让专家都感觉异常惊奇。

　　面对市民和网友的提问和困惑，专家们思维敏捷，巧妙地一一作答：“不要把房地产商的利润妖魔化！”中林地产副总经理周洪波丝毫不回避地产利润较高的现实，并认为有社会责任感的地产开发企业，肯定会用利润进行再投资，进一步改善产品品质，像其他行业一样做好产品售后。在将企业发展壮大的同时，为市民提供性价比更为优良的地产项目。

　　对于有市民询问如何规避二手房交易税费问题，昆明风之铃市场咨询机构房地产投资研究部经理陆韬坦言，可通过技术手段做低房价、先租后卖、5年后交易，即先把合同签了，过了上税期再过户。但他强调，这仅是道听途说的“歪招”，市民应该通过正常渠道交易房屋，以免自己“偷鸡不着蚀把米”。

　　理财学校会客厅直播过程中，共有3218人次在线浏览，1426人次跟帖，107位网友就自己关心的房价问题进行咨询；上百名读者致电本报热线5353000，说出自己关注的房市点滴；更有2名市民不顾天阴下雨，亲身体验会客厅现场，与专家作面对面交流。云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任城市管理与资源环境学院院长张洪，优势时代广告公司总经理、个碧石建筑师和地产顾问机构负责人彭志华始终面带微笑，耐心地解答每一个疑问。

　　初定1个小时的会客厅交流，因为市民和网友的踊跃参与，不得不延长至1小时45分。在此期间，4位专家共解答各种问题26个。亲历直播现场的市民仍感意犹未尽，直播一结束就“抓”住专家，继续提问。本报向4位专家颁发了时报理财顾问证书，双方商定，将在今后不定期举办更多的理财会客活动。

专家认为，加息后提前还贷不如将余钱用于投资

　　新闻背景

　　房交会前侃房市

　　一年一度的秋季房交会本周五（9月21日）就将拉开帷幕了，提供房源有8万多套，这是一个不小的诱惑。当前股市正值高位振荡，特别是经历了上周的大幅调整后，更让不少投资者感到迷茫，是不是该管紧自己的钱袋子了。

　　然而，昆明楼市并不明朗，统计口径公开的昆明房价平均涨幅每个月也就在3.5%左右，但是普通老百姓都能够明显感到今年的房价涨幅最少都在500元左右。那么当前该买房还是该炒股，买房应该掌握哪些技巧，规避哪些风险。

　　昨天，第三期都市时报·彩龙中国网理财学校会客厅以“把脉昆明房价、助你理性购房”为主题，邀请昆明房地产界4位重量级专家与广大市民一起共昆明房市，为广大购房者答疑解惑。

　　热点一

　　1家3口80平米就够

　　“为什么说房价上涨这么快，消费者也有自己的责任？大家都哭着喊着去送钱，这样肯定会抬高价位。”陆韬提醒，老百姓买房子要量力而行，不能太冲动，在自己经济能力范围内选择适合自己的房子。

　　衡量价格是否合理，要参考同一地段、档次、类型的产品，货比三家。“有些人买房喜爱盲目求大。一般普通的3口之家，80-100平方米就够住了。在香港，80-120平方米就算豪宅了；但在昆明人眼里，不到120平方米就觉得有点小了。”

　　陆韬说，有的老百姓对二手房有偏见，总觉得二手房是别人住过的。而实际上，现在昆明很多二手房性价比很高，具有地段、价格、生活便利等优势。

　　对此，周洪波补充说，房屋要有内在品质。“作为房产，我们使用起来最重要的是居住，所以采光、通风、日照这些基本的条件要全部满足。建筑质量也很重要，建筑方面的新技术、新材料的运用，使产品延缓老化、折旧或被淘汰。当然，也要看售后服务。

　　热点二

　　提前还贷不如投资

　　房子升值速度比加息速度快，这是周洪波的观点。“现在按4000元/平方米房价计算，90平方米的一幢房子，总价36万元，扣除30%的首付外，还要贷款25万元。25万元用20年还清，月还款额增加122元，10年增加1.5万元。”

　　他进一步解释说：“从月还款额看，90平方米的房子，如果一天涨75元，一年将升值9000元；而同年增加的月还款总额也就1500元左右。房子的升值显然多于还贷增值，加息对购买者信心没有太大的影响。”因此，对于欠有房贷且有余钱的市民，最佳选择是将余钱投资而非提前还贷。

　　热点三

　　经济适用房将大量增加

　　对于低收入人群住房保障问题，张洪说，关键在于经济适用房供应量的多少和分布的范围，能否为保障提供基础。

　　他介绍，新加坡模式值得借鉴，将经济适用房的市场“蛋糕”做大，商品住房的市场需求将会减少。另外，“90平方米以下户型占70%以上”的政策，既能限制开发面积，又可提供很好的住房保障。昆明市委、市政府将在今年采取更强有力的措施，加强经济适用房和廉租房的建设。目前已成立专门了土地投资开发公司，具体负责经济适用房的建设推进，可以预见，经济适用房将大量增加。

　　热点四

　　下半年小户型将增多

　　陆韬透露，在已举行的春季房交会上，每个楼盘的户型都有100-200平方米的产品，大户型供应较多，四室两厅中等偏大的户型将占40%左右；50-100平方米小户型尚未得以体现，实际供应量所占的比例甚微。但需求情况是，80-100平方米左右小户型面积需求最大。从下半年形势来看，小户型的供应量应该增多。

　　热点五

　　感官房价易致偏见

　　针对市民提出国家公布的房价上涨数据和自己的体会不一样，张洪解释，房地产价格指数是一种房地产价格整体水平的宏观指标，对老百姓具有一定参考价值。

　　陆韬也认为，老百姓对于宏观数据还不太理解，原因是国家公布的是综合数据，老百姓感觉到的为个别数据；国家统一数据时，有一套非常规范的流程，需要一定时间，而老百姓得到的信息却非常及时。此外，不同地段档次，也造成一些楼盘价格很高，并形成轰动效应，进而在消费者心里形成偏见。