No.3

　　关键词：买卖宅基地房

　　案例：1997年10月，昆明市郊某村村民张先生与城镇居民赵先生签订了一份房屋买卖合

　　签约当日，赵先生即一次性付给张先生18万元，张某一家则将该房的法律文书及相关凭证、钥匙（除房屋宅基地使用证外）交给赵先生。1999年，赵先生对房屋进行了翻建。2001年8月，张先生去世。今年该房屋所在的地区进行拆迁，经评估赵先生所购房屋评估价格约60万元。

　　不想，在拆迁前，张先生的儿子、女儿及妻子要求收回房屋，答应给予赵先生25万元补偿，赵先生当场拒绝。张先生的儿子、女儿及妻子准备向法院起诉，要求确认合同无效，退回购房款并令赵先生返还房屋。

　　解析：《物权法》规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据《土地管理法》及相关司法解释的现行规定：“禁止城镇居民购买农村的宅基地，政府有关部门也不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”所以，虽然土地使用权可以转让，但农民集体所有土地的使用权的转让目前仍受较大限制。

　　本案中，张先生和赵先生双方所签订的《房屋转让合同》实际包含了宅基地使用权的转让，该行为已经违反了《土地管理法》的强制性规定。虽然张先生的儿女及妻子的诉请有违诚信原则，但从强制性法规合法性价值判断应优先于对诚实信用的评判出发，对张先生儿女及妻子的要求确认房屋买卖无效的请求应当予以支持，因此该合同为无效合同。

　　《物权法》链接：第153条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　No.4

　　关键词：小区楼宇电梯广告

　　案例：家住某小区的彭先生近期发现小区的楼宇外墙和楼内电梯突然被贴上了很多花花绿绿的广告。他假扮成广告商的身份，咨询物业公司，结果发现在住宅楼内外挂广告价格不菲。

　　彭先生提出：“既然广告是收费的，而且张贴广告所使用的外墙和楼宇电梯都和业主相关，那么所得利益业主也有权利分享。”但物业公司表示，根据彭先生和开发商签订的《购房合同》约定，该商品房所在楼宇的屋面、外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶、外墙面和楼内电梯的广告权属于出卖方等等条款，彭先生无权得到广告的收益。双方争执不下，交涉陷入僵局。

　　解析：业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权3部分构成。《物权法》明确规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。基于以上法律规定，业主就所居住小区的公共部分场地的使用情况享有知情权，物业公司无权拒绝。虽然开发商在合同中写明保留用电梯、外墙、楼顶等做广告的权利，而这种约定因为构成了对业主物权的侵害，应判定无效，建筑区划内的共有部分的经营收入应属于全体业主所有。

　　《物权法》链接：第70条、第72条、第73条、第76条、第82条的相关规定。

　　No.5

　　关键词：绿地之争

　　案例：2003年李先生在昆明某小区买了套期房，当时开发商介绍李先生这幢房子的前面有一片宽阔的绿地，当时图纸上也注明了这块绿地。正是因为有了这块绿地，这幢房子的价格比其他几幢都要高出一些。

　　开发商也确实在这块土地上种了植被，然而当所有房子卖出，住户都已入住后，去年开发商竟把绿地给铲了，建盖成商铺出租。业主们很鬼火，决定到法院去讨个公道。

　　解析：从这起纠纷来看，开发商擅自把小区绿地圈起来，很明显侵犯了全体业主的利益。对于本案例来说，《物权法》最大的意义在于明确了“东西是谁的”，即小区绿地不属于业主个人或物业公司，而是归小区所有业主共同所有，并进而明确了制止这一侵权行为的单位——业主会议和业主委员会。《物权法》对于小区绿地、道路、车位、车库等类问题情况均作了比较详细的规定。

　　《物权法》链接：第70条、第73条、第74条、第75条、第82条、第83条的相关规定。