上海商品住宅均价10个月来首次跌破万元大关。佑威房地产研究中心昨日（24日）发布的数据显示，上周（2月15日-21日）上海商品住宅（指新房，剔除配套动迁房的住宅部分，下同）成交

　　佑威房地产研究中心主任薛建雄表示，从近期的市场行情来看，楼市均价走低是必然趋势。他表示，去年12月以来，上海楼市成交量一直萎缩，但是由于卖方信心仍然很足，成交价格一直高企，今年1月初还一度创造了周均价12423元/平方米的历史新高。但是，此后成交量萎缩情况加剧，价格也终于顶不住压力，有所下滑。

　　不过，对于高达34.89%的环比跌幅，薛建雄认为有一定的偶然性，“年初高档楼盘上市偏少，一周成交均价破万存在一定的偶然性”。

　　他预计，中期来看，新房成交价应该还是会在10000—11000元/平方米徘徊，商品住宅成交均价应该很快就能回升到1万元/平方米以上。

　　佑威房地产研究中心的数据显示，上周上海楼市共成交商品房（指新房剔除配套动迁房，下同）16.28万平方米，环比增长了301.98%；其中商品住宅成交量为949套10.01万平方米，环比增幅为289.49%。

　　在低迷的市场形势之下，中低价房源已成为近期沪上购房者下单最为集中的住宅房源。佑威房地产研究中心分析师黄河滔指出，在上周上海商品住宅成交量前十个项目中，均价在8000元以下/平方米的项目多达7个。此外，该价位段商品住宅成交量所占比重高达56.9%，较之前一周上升了25.3%。

　　数据显示，上周推盘量在1万平方米以上的4个项目共计推出860套公寓，截至21日仅签约17套——上述4个项目中香桂园的市场表现最好，共推房96套，签约14套；黄浦丽园推出140套公寓1.63万平方米，报价为25000元/平方米，较去年4月底提价7500元/平方米；但该案仅签约了2套较低楼层房源，成交均价为15268元/平方米；而市场表现最差的楼盘甚至在推盘后4天内出现零签约，市场的交易可见冷清。

　　虽然上周上海商品房以及商品住宅的成交量都有回升，但是仍然难以抑制2月份上海楼市成交的惨淡。佑威房地产数据显示，今年2月前21天，上海共成交商品住宅17.66万平方米，仅为去年同期的26%。

　　除了成交量萎缩打击卖方信心，万科元宵节的集中降价销售，也是导致买卖双方心态变化的主要原因之一。“万科降价起到的心理作用已经第一时间在市场中蔓延。”薛建雄表示。

　　“由于市场对房价的短期预期从看涨转为看平甚至看跌，后期或许将有更多的在售项目进入降价行列，去年房价涨幅过大、性价比低的住宅项目可能将面临更大压力。”他表示。

　　而沪上一家大型开发公司负责人在接受记者采访时坦言，后市开发商确实存在很大的降价压力。一些需要回笼资金的开发商肯定会跟进万科打折以促销售，更多原先观望的楼盘，也会调整价格后上市，但市区优质楼盘则可能会坚定地“观望”。

　　万科降价会否引发楼市“多米诺”效应？

　　倘若房价拐点迹象日益明显，那些先顺势而为者一定是受益者。在房价远远超出民众实际购买力水平的情况下，在有效供应增加的情况下，开发商逆势而为只会引来更严厉的调控措施，多米诺效应很可能在内外力交加下出现，而那时受损最大的必然是后知后觉者。

　　当王石发出他的拐点论时，他遭到了同行的否定甚至嘲笑。但王石仍然有条不紊地祭出了降价大旗。去年12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时即全部售罄，“原因在于万科开盘定价13000元/平方米的均价，远远低于之前透露的20000元/平方米以上的价格”。今年元宵节，万科在上海的诸多楼盘，如白马花园、四季花城、假日风景等等优惠5%，在一贯以上涨为主旋律的上海楼市，一家房企旗下的多家楼盘统一打折，实属罕见。

　　与以往不同的是，万科的降价行动引起了同行的响应。上海绿地的老板张玉良，这家上海房企的领军者，紧追万科，将旗下项目孝贤坊打折10%销售。在广州，售价低于限价房的商品房次第登场，直接导致两百多套限价房弃购。并且，今年1月份广州市十区一手住房成交均价为9766元/平方米，比去年10月广州房价（11574元/平方米）有所降低。降价现象不仅意味着王石有了促使楼市拐点日渐清晰的盟友，更意味着，越来越多的房地产商开始重新评估房价走势，作出顺势而为的理性选择。这或引发多米诺骨牌效应。

　　需要指出的是，在多米诺效应中，骨牌倒下的能量是叠加的而非均衡传递的。当一张骨牌倒下，其重力势能转化为动能并转移到第二张牌上，第二张牌将第一张牌转移来的动能和自己倒下过程中由本身具有的重力势能转化来的动能之和，再传递到第三张牌上……如此，每张牌倒下的时候，它所具有的动能都比前一张牌大，因此它们的速度一个比一个快，也就是说，它们依次推倒的能量一个比一个大，进而产生累加效应。

　　大不列颠哥伦比亚大学物理学家怀特海德指出，按照一张骨牌倒下时能推倒一张1.5倍体积的骨牌推理，第13张骨牌倒下时释放的能量比第一张牌倒下时整整要扩大20多亿倍。如果根据这一原理制作一套骨牌，摩天大厦就会在一指之力下被轰然推倒。

　　我们不妨根据多米诺效应来分析一下房价走势。倘若房价拐点迹象日益明显，一定是先下手者为强，即那些先顺势而为者最先受益。其一，他们是在相对较高的价位售房。当降价风潮真正掀起，后降价者的商品售价更低。其二，先降价者竞争最小，房屋销量最好，资金回流最快，效率的提高相当于间接提高了单位资金收益，而后降价者则相反。

　　除此，还有顺势而为所带来的企业形象的提升。而那些因资金压力、价格下行压力、销量压力等被迫降价者，则可能陷于被动。尤其是当降价潮引发人们对未来房价下行压力的明确预期时，很容易形成多米诺骨牌效应。事实上，在多个国家的房价下降周期中，房价初露下降端倪时，远没有下降通道形成后的降幅深、降速快。这与上行通道中的房价大涨情形原理是一样的。

　　应该认识到，王石坚持拐点论的重要依据在于需求的变化，这里面包含着两种情形：

　　一是因房价远远超过居民收入所导致的实际需求能力的下降。房屋的本质是消费品，而消费品的价格是由居民的实际购买力来决定的，任何背离甚至严重背离居民实际购买力水平的商品的价格走势，都不可能持续下去；二是由保障性住房供应的增加所导致的对商品房需求的减少。诚如王石所言：“未来的福利保障系统要分两层，一类是低收入人群，另一类是为了吸引人才，增加城市竞争力，就是把高科技人才也纳入到城市福利保障系统中去。”王石对社会保障性住房的推测是比较具有前瞻性的。

　　事实上，在高房价对高科技人才的挤出与阻碍效应产生之后，将高科技人才及其他对提升城市竞争力意义重大的人才纳入保障性住房已经是大势所趋，而由此所减少的对市场所供应商品房需求的减少，势必影响到市场对房价未来走势的预期。

　　不仅需求在不断发生变化，商品房的供应环节也在发生明显变化：

　　一是商品房投资的持续扩大。央行2月22日公布的《2007年第四季度中国货币政策执行报告》显示，2007年，全国完成房地产开发投资2.5万亿元，增长30.2%，增速比上年提高8.4个百分点，高于固定资产投资增速5.4个百分点。其中，商品住宅完成投资1.8万亿元，增长32.1%，占开发投资总量的71.2%，占比较上年增加1个百分点。直接供给的增加在满足市场需求的同时，也强化了人们对未来房价走势的悲观预期。

　　二是有效供应的增加。我国房价之所以快速上涨，与商品房有效供给的不足有关。所谓有效供给与理论上可形成的供给是相对应的，由于土地被大量囤积在开发商手中、部分商品房囤积在炒房人手中，导致理论上可形成的供给无法转变成实际的供给（即有效供给），加之住房的结构性失衡所造成的市场有效供应严重不足，助推房价上涨。但是，自去年下半年以来，国家收缩银根，使开发商逐渐失去囤积土地的资金保障；征收土地闲置费和“征缴增值地价”，挤压了开发商囤积土地的收益，并加大了其囤地的政策风险和法律风险；加息、提高二手房贷款门槛等信贷收紧措施，使炒房成本和炒房的难度越来越大。加之政府对炒房行为的其他抑制性措施及保障性住房范围的扩大，房屋的有效供给正在增加。

　　房地产的暴利时代已经过去，开发商应该走出暴利娇惯出来的思维定势。中央调控房价的政策是非常明确的。在房价远远超出民众实际购买力水平的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，开发商逆势而为只会引来更严厉的调控措施，多米诺效应很可能在内外力交加下出现，而那时受损最大的必然是后知后觉者。顺势而为，加快资金的周转，提高单位资金收益率，远比逆势死扛要明智得多。

（东方早报）

编辑：红柿