300多个城中村改造商机无限

　　两种模式最能吸引地产商

　　“336个城中村，近20平方公里的土地，常住人口70多万”，昆明市今后5年要大规模实施改造与重建城中村，将对城市形象、房地产市场、城市流动人口居住和商业发展带来什么样的变化，其中又将蕴藏着怎样的商机？记者昨日采访了房地产政策研究专家、部分开发商和有关部门的研究人士。尽管能够列出的好处可能有一大箩筐，但跃跃欲试的开发商们更关心改造政策何时出台，改造一个城中村需要投入多少资金，要承担多高的风险，最终又能带来多大的收益？

　　早在市委、市政府释放城中村改造的消息时，开发商们就已坐不住了。上周，官渡区城中村改造领导小组与33家企业签订城中村改造意向性协议。几乎就在同一天，五华区也与云南黔商投资有限公司签订了“城中村改造投资意向框架协议”，公司将参与五华区3个城中村的改造投资。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研分析认为，城中村大多位于二环路内，地段优良，土地升值空间很大。“对他们的改造、提质和重建，将会极大地满足市中心区商品房的供应量，而且多是高品质的商品住房和商业用房，对房价的平抑还是助推短时期尚难预料，但对提升城市形象不可或缺，对现有房地产市场格局也会产生比较大的影响。”周大研说。

　　昆明高屋地产（顾问）董事长胡先钧提出，让民间资本介入城中村改造，最好的方式就是提供行之有效的改造模式：

　　市场运作改造模式主要包括村民自建、村组与企业合作建设，及由区（县）政府打包项目引入改造业主等几种具体方法，适用于体量较小、改造区域内土地性质单一、商业性开发较少的城中村类型。

　　公益项目带动型改造模式则是由各级政府财政性基本设施项目带动项目所处区域内城中村的改造，主要由政府主导实施，也可在土地一级整理中引进社会资金参与。

　　迁村并点模式主要指由区（县）政府或企业投资，在建成区边缘统一搬迁多个城中村，统一建设一个新村，并点进行安置；旧村搬迁后，腾出的土地进行开发建设，适用于连片整合后的城中村。

　　整治型改造模式对于建设品质较好、布局基本合理的城中村，主要按照打通消防通道、疏通巷道、建立居民社区公用设施和绿化美化进行改造，完善基础设施。

　　胡先钧说，吸引房产商介入的最好模式就是“住宅+商业”或者“住宅+土地”。前者是通过商业开发，给集体所有制土地上的农民提供长期稳定的收益来源，改造的成本则由开发商从商业回报当中限时分享，比如配套商场前20年的租金归开发商所有，其余租期租金归村民；后者则是给土地上的农民按一定比例提供回迁房和保证收益的出租房，其余土地转换为国有土地性质后卖给开发商，用于商业开发，以保证他们的收益。

　　周大研进一步分析认为，不管采用何种模式，首先遇到的法律障碍要扫清，就是城中村集体用地该以什么样的形式转变为国有土地？第二就是土地招拍挂还是招标，及妥善、长期安置好这些城中村村民，在企业利润和村民参与主动性、积极性间必须掌握平衡。同样，城中村改造投入的资金比较庞大，资金门槛会拒绝中小企业的介入，从而导致昆明房地产市场直接洗牌。

　　“任何一个城中村的改造，都会涉及政府、开发商、村民以及城市居民等多方之间的利益平衡，特别是对城中村村民的利益平衡上，这是一个深层次、庞大的、复杂的经济社会系统工程。”周大研说，城中村改造的实质是政府调节，使村民与改造单位或与开发商之间的关系达到利益平衡。

　　记者随机采访中了解到，在昆的数百家房地产企业闻风而动，但最终的改造政策扑朔迷离，让他们尚在作壁上观。房地产资深策划人牛永旺提出，城中村改造应循序渐进，不能片面追求快速城市化、项目上得太多。要寻找经验丰富、产品开发先进、勇于负责任的开发商，不能迁就现状、随意降低标准，防止制造新的城中村。

　　“昆明主城现有容积率大都在3或4以内，这对土地资源的集约化利用是不利的。”因此，牛永旺建议，出台优惠政策时，应该多向外省、外地学习。比如深圳在城中村改造中，既吸引开发商的进入，同时也防止高强度、高密度的开发，开发商在享受地价优惠的同时也受容积率的制约（记者 许建龙）

都市时报

编辑：牛廓普