城中村改造后租金有望翻番
一个改造成功的城中村可使房屋租金上升三四倍，商铺的出租价格上升两倍以上。昨天，在记者随机进行的城中村调查中，许多经历过改造的村民对改造带来的经济收益表示满意。
位于福海办事处周家社区
张官营可能是昆明现存规模最大的城中村之一。记者随机调查了靠出租收益为生的10多户原住村民。一户人家建盖的房子平均有5层，每层大概可出租4-6间房子，每间房子的租金在120元-200元之间。这样算下来，这些原住村民每月靠收房租能获得3000-6000元的收益，一年能保证五六万元的收益。当他们听说昆明启动城中村改造后，都感到非常担心，“这笔收益今后如何来保障呢？”
对此，负责市中心区一项目拆迁管理的负责人表示，与一般的拆迁改造不同，城中村的村民靠的是“出租经济”，如改造过程仅采取安置房屋供居住，那无疑是断了村民的生计，所以必须对涉及改造的村民收益做一项摸底调查，在制定拆迁安置或回迁方案时，让他们能够稳定地获得和改造前差不多的收益。这一项解决好了，其他拆迁安置问题将迎刃而解。（记者 许建龙）
| 改造个案 |
昆明老街拆迁改造项目负责人传授经验
增加商业保村民收入来源
昆明老街一期工程在经过两年多的拆迁后，首个正义坊项目终于进入了销售阶段。一期工程共动迁了540多户原住居民，涉及拆迁面积10多万平方米。虽然其间遇到了一些小小的磕碰和讨价还价，但整个拆迁过程体现了以人为本，也得到了市有关部门的肯定。昨天，承担拆迁改造的昆明市之江置业有限公司副总经理毛祖德接受本报采访，传授了拆迁中该如何体现商家与被拆迁户共赢的一些经验。
毛祖德说，聪明的房地产开发企业首先要分析原住居民的生活心态和收入来源。昆明老街文明片区的绝大多数居民都是做小本生意，有一些小铺面，这就需要着力给他们营造熟悉的生活环境。他们选择了一个位于农贸市场边上的空地建安置房，设计房子时尽可能地按照原商铺规划，面积在10平方米以内。搬迁后，居民除有相应配套的安置房居住外，底层还配套一些小隔间的商铺；加上农贸市场人山人海，都为动迁商户们营造出良好的经商环境，生意也不难做。
此外，原来住在昆明老街的居民大都是两三层的房子，他们不喜欢住高层；所以新盖的安置小区基本是多层建筑，500多户最后不得不分成两个小区来建设。这在客观上牺牲了一些容积率，增加了建造成本，但让居民真正感受到了方便和舒适。考虑到一部分动迁户没有能力装修，小区安置基本上是精装房，套内门、太阳能、卫生间等设施一应俱全，动迁户带上家具就可搬进去住，这也为异地安置的居民省了不少心。
“城中村的改造肯定与旧城改造不同，但是只要因地制宜、一村一策，就能很好地处理政府、开发商、村民之间的关系。”毛祖德建议，安置小区的套型面积不要大，一般55平方米就可做成两室一厅。按同等面积置换的话，使搬迁户有足够的空房出租，这是保证收入来源的重要一环。其次，如果进行回迁，要在改造后的新区社区内大力发展商业，让原住村民能够从商业中获取收益。像富城商界楼盘，上面的住宅留给原住村民，下面的商铺折算成经营权进行出租，也保证开发商有利可图。对城中村的改造要提升其土地价值，一种办法是提高容积率，另一种就是增加商业业态。
他的第三个建议是，要把原住村民留下来，还必须给他们提供尽可能多的就业机会。比如底层建成商场，可否考虑优先安置村民做保安、营业员、清洁工等，使他们长期靠“出租经济”的习惯有所改变。
他还提出，城中村改造中要尽量开发地下部分，以增加土地价值。“因为城中村大多位于二环内，周边老小区的停车配套不够完善，进行改造时，就可开辟一些地下停车场，满足整个社区的停车泊位，为整个城市缓解交通拥挤提供部分空间。”（记者 许建龙）
商机拓展零售巨头盯上市场空白
“主城区内336个城中村5年内完成改造，一些黄金地段的商业空白肯定会因此产生，我们将密切关注改造进展。”因城中村改造带来的商机，沃尔玛和家乐福等商业零售巨头都表示出极大的热情。
昆明家乐福超市有限公司相关负责人何丽认为，虽然家乐福已在昆明开有4家店，但大量位于二环区域内的城中村改造，将为市民提供新的居住环境，也或将因为购物不便而产生新的商业投资机会。“我们欢迎有合作意向的商家前来洽谈，同时也会考察新的投资机会并上报总部，不排除一旦条件成熟又开新店的可能。”
“我们对新昆明发展充满信心，将积极参与新昆明建设并扩大投资。作为已深入昆明的本土企业，我们为能有新的机会给昆明市民提供更多服务而高兴。”云南沃尔玛新闻发言人董雨表示，将密切关注城中村改造的进展，对于新产生的黄金地段的商业机会将上报总部，如果地址符合商圈构成、消费习惯、城市GDP发展等条件，沃尔玛将抢驻新的商业空白。（记者 廖治国）
建材行业准备做大规模
主城区内336个城中村5年完成改造，这336个城中村占地面积3800多万平方米，是昆明市年销售商品房500万平方米的7倍多。毫无疑问，改造完成后的房屋建筑面积将更大，这将给建材、钢铁、水泥等行业带来极大的市场需求。
“可以预测到的是，建材行业在未来3-5年时间内将获得很好的效益。知名建材企业肯定要将眼光放得更长远，而城中村改造正是市场难得的中长期延续性需求。我们也很关注改造的进展，并已展开相关调查，引导商家做好市场需求的对接，我们同样会从中获得很大的收获。”中林建材城副总经理竺建平表示。
在近期物价持续上涨的大背景下，昆明大规模城中村改造必然导致产品市场需求剧增。那么，这样的刚性需求是否会暗中助推建材产品涨价呢？
一家建材企业的负责人表示，由于目前房价趋高，消费者掏钱买房后再掏钱装修买建材的资金已越来越少，消费能力也越来越小。在目前建材行业竞争激烈、面临洗牌的格局下，业内产品统一涨价的可能性不大，但一些小品牌迫于生存压力，价格竞争还将体现。面对突然增加且将长期持续的市场需求，大品牌将在品牌塑造、文化内涵、文化建设、售后服务等方面加大力度，借需求继续做大做强，进而加速行业洗牌、优胜劣汰。
记者通过走访一些钢材市场，了解到目前钢材、水泥价格都有不同程度的上涨。有不少商家认为，城中村改造肯定将带来更大市场需求，近几年的生意都会比较好做，因此，他们纷纷准备加大投资做大规模。（记者 廖治国）
| 专家观点 |
云南省社科院社会学研究员李立纲
村民素质要适应城市发展
李立纲说，城中村改造后，农村变成城市，村委会变成居委会，村民也变成市民。但要让城中村真正融入城市，最重要的是使转变了身份的村民，在思想、行为习惯和生活习惯、生产方式等方面也真正发生转变，适应城市发展的需要。
“并不是说村民的素质不高，但素质不仅指道德方面，它包含了文化、思维和行为方式，还有村民对社会、财产、人生的看法等方面。物质改造并不困难，但意识形态的改造却很难。城中村改造过程中，必须通过社区组织引导村民自我学习、自我管理、提高技能，这样，他们才能真正融入城市。”（记者 林霞）
昆明市社科院院长、社科联主席龙东林：
为外来务工者提供廉价房
龙东林认为，城中村的产生具有复杂的历史原因和深刻的社会背景，不论是昆明，还是其他城市，在改造过程中都会涉及政府、开发商、村民及城市居民等多方之间的利益平衡。特别是对城中村原住村民的利益平衡，是一个深层次、庞大的、复杂的经济社会系统工程。
他表示，城中村的改造实施意见可能会充分考虑保护上述各方之间的利益平衡，但昆明拥有110万外来务工人员，原来的城中村为他们提供了大量的廉价出租房，使他们能够在这座城市安身立命，打工创业。随着城中村的改造和升级，出租房势必大量减少、租金势必大幅提高，而外来务工人员所能承担的房租有限。所以，为他们提供相应的廉价住房也应该提上议事日程，一并在城中村改造中予以综合考虑。（记者 许建龙）
都市时报
编辑：牛廓普
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